认购合同与商品房买卖合同预约与本约关系的区别是什么

发布于 2019-11-29 15:36:09

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《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。

《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证,向开发商支付一定数额的订金。

认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

因此,房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同,其约定的是双方有在规定的期限内签订本约——商品房买卖合同的义务。认购书或认购协议的本身约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认,通俗一点说,就是合同约定的是双方当事人在规定的期限内去签商品房买卖合同这个行为,至于是否最终订立商品房买卖合同并不属于该合同约定的内容,毕竟签订认购书并不意味着双方已经就本约的条款已经达成共识了,除非认购书中包含了将要签订的商品房买卖合同的全部条款。只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商,就是履行了预约的义务。总之,签订认购书,不一定日后要签订商品房买卖合同,但日后一定要去和房地产公司磋商商品房买卖合同的签订事宜。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

认购协议并不是购房合同,如果有卖家将认购协议当作购房合同的话,购房者就要特别的小心了,一定要求卖家跟自己签订规范的购房合同。签订认购协议的时候自己不清楚里面的内容,有需要咨询的你在这时候可以直接关注询问

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